DPE 2024-2025 : ce qui change pour les logements F et G
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu l'outil central de la politique de rénovation énergétique en France. Depuis 2021, il est opposable juridiquement. En 2024 et 2025, de nouvelles échéances durcissent les contraintes pesant sur les logements classés F et G, communément appelés passoires thermiques. Propriétaires bailleurs, investisseurs et particuliers doivent impérativement comprendre ces évolutions pour anticiper leurs obligations.
Qu'est-ce qu'un logement F ou G ?
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh d'énergie primaire par m² par an. Un logement classé G dépasse 420 kWh/m²/an. Selon l'ADEME, on estime à environ 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G en France, soit près de 15 % du parc résidentiel.
Le calendrier réglementaire 2022-2028
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104) a posé un calendrier progressif d'interdiction à la location des passoires thermiques :
- Depuis le 24 août 2022 : les propriétaires de logements F et G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires ou en cours de bail.
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (les G les plus énergivores) sont interdits à la location.
- À partir du 1er janvier 2025 : l'ensemble des logements classés G seront interdits à la mise en location, qu'il s'agisse d'un nouveau contrat ou d'un renouvellement.
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location.
Ces dispositions sont inscrites dans le Code de la construction et de l'habitation (articles L.173-1 et suivants), modifiés par décrets d'application.
Ce qui change concrètement en 2025
L'interdiction de louer les logements G
Depuis le 1er janvier 2025, aucun propriétaire ne peut proposer à la location un logement classé G, que ce soit pour une location nue ou meublée, résidence principale ou secondaire. Cette règle s'applique à la signature de tout nouveau bail ou au renouvellement d'un bail existant.
Un propriétaire qui contreviendrait à cette interdiction s'expose à des contentieux locatifs : le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts, selon les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La décence énergétique : un nouveau critère légal
Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a introduit dans les critères de décence du logement un seuil de consommation énergétique maximale. Dès 2025, un logement doit respecter un niveau de performance minimal pour être considéré comme décent. Ce critère renforce juridiquement l'obligation de rénovation pour les bailleurs.
Quelles solutions pour les propriétaires ?
Face à ces obligations, la rénovation énergétique est la réponse incontournable. Plusieurs dispositifs d'aide existent :
- MaPrimeRénov' : aide de l'État gérée par l'ANAH, accessible selon les revenus du foyer et l'ampleur des travaux.
- Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : les travaux d'isolation, de remplacement de chaudière ou d'installation de pompe à chaleur génèrent des primes CEE versées par les obligés (fournisseurs d'énergie). En 2024, les primes CEE pour l'isolation des combles atteignent en moyenne entre 15 et 30 €/m² selon les opérations standardisées du PNCEE.
- L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € de financement sans intérêts pour des travaux de rénovation performante.
Selon le Ministère de la Transition écologique, combiner MaPrimeRénov' et les CEE permet de couvrir en moyenne 40 à 60 % du coût total d'une rénovation thermique pour un ménage modeste.
Ce que dit le PNCEE sur les opérations éligibles
Le Pôle National des Certificats d'Économies d'Énergie (PNCEE) recense les fiches d'opérations standardisées permettant de valoriser les travaux réalisés sur des logements F et G. Parmi les plus utilisées :
- BAR-EN-101 : isolation des combles perdus
- BAR-EN-102 : isolation des planchers bas
- BAR-TH-112 : appareil indépendant de chauffage au bois
- BAR-TH-171 : pompe à chaleur air/eau
Chaque fiche précise les kWh cumac attribuables, directement liés à la prime perçue par le particulier ou le professionnel.
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