Passoire thermique DPE F ou G : plan d'action et aides 2025

Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?

Un logement est qualifié de passoire thermique lorsque son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) le classe en étiquette F ou G. Concrètement, cela signifie qu'il consomme plus de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an (classe F) ou dépasse 420 kWh/m²/an (classe G).

En France, on recense aujourd'hui environ 5,2 millions de logements dans cette situation, selon les données publiées par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) rattaché au Ministère de la Transition écologique. Ces logements représentent un enjeu économique et environnemental majeur pour la décennie en cours.

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Pourquoi agir en priorité ?

Des interdictions locatives progressives

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier de sortie des passoires thermiques du marché locatif :

• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer l'ensemble des logements classés G
• À partir du 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F
• À partir du 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E

Ces échéances, inscrites dans l'article 160 de la loi, rendent urgente toute démarche de rénovation pour les propriétaires bailleurs.

Un coût énergétique insoutenable

Un ménage occupant une passoire thermique dépense en moyenne entre 1 500 et 3 000 euros par an de plus en énergie qu'un ménage logé dans un bâtiment classé C ou D, selon les estimations de l'ADEME. La flambée des prix de l'énergie observée depuis 2022 accentue considérablement ce surcoût.

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Plan d'action prioritaire en 4 étapes

Étape 1 : Réaliser un audit énergétique

Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit faire l'objet d'un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE. Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, identifie les travaux prioritaires et les gains attendus. Il est obligatoire et constitue le point de départ de tout plan de rénovation sérieux.

Étape 2 : Prioriser les postes de travaux

Les gestes les plus efficaces sur les passoires thermiques sont, dans l'ordre de priorité recommandé par l'ADEME :

• L'isolation des combles et toitures : gain moyen de 25 à 30 % sur les déperditions
• L'isolation des murs (par l'extérieur ou l'intérieur)
• Le remplacement du système de chauffage : pompe à chaleur, chaudière à condensation biomasse
• L'isolation du plancher bas
• Le remplacement des fenêtres (double ou triple vitrage)

Étape 3 : Mobiliser toutes les aides disponibles

Étape 4 : Faire appel à un accompagnateur Rénov'

Depuis 2023, le dispositif Mon Accompagnateur Rénov' (MAR), piloté par l'ANAH, propose un suivi personnalisé et obligatoire pour bénéficier des aides MaPrimeRénov' en rénovation globale.

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Les aides financières disponibles en 2025

MaPrimeRénov' (ANAH)

La principale aide de l'État pour les propriétaires occupants et bailleurs. En 2025, pour une rénovation d'ampleur (permettant de sauter au moins deux classes DPE), les montants peuvent atteindre :

• Jusqu'à 70 % du montant des travaux pour les ménages très modestes
• Jusqu'à 63 000 euros pour une rénovation globale performante

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Le dispositif CEE, encadré par le Programme National des Certificats d'Économies d'Énergie (PNCEE) géré par la DGEC, permet d'obtenir des primes directes versées par les fournisseurs d'énergie obligés. Les montants dépendent des kWh cumac générés par chaque travaux :

• Isolation des combles perdus : fiche BAR-EN-101 — environ 0,002 à 0,004 euro par kWh cumac selon la période de négociation
• Isolation des murs : fiche BAR-EN-102
• Pompe à chaleur air/eau : fiche BAR-TH-104

Pour une rénovation complète d'une passoire thermique de 100 m², le cumul MaPrimeRénov' + CEE peut couvrir 40 à 60 % du reste à charge, selon le profil fiscal du ménage.

L'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

Disponible jusqu'à 50 000 euros pour une rénovation globale (décret n° 2022-1083 du 29 juillet 2022), remboursable sur 20 ans sans intérêts. Cumulable avec MaPrimeRénov'.

Les aides locales et régionales

De nombreuses collectivités territoriales proposent des abondements complémentaires. Il convient de consulter le Conseil Régional ou l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de son territoire.

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Ce qu'il faut retenir

• Les logements F et G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour la classe G
• Un audit énergétique est obligatoire avant toute vente
• Le cumul des aides (CEE + MaPrimeRénov' + Éco-PTZ) peut rendre la rénovation économiquement accessible
• Agir tôt permet de valoriser son patrimoine et de réduire ses charges durablement

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